El Gobierno prepara un catastrazo fiscal para la vivienda en 2026: la plusvalía municipal subirá hasta un 40%
La fiscalidad sobre la vivienda en España se endurecerá notablemente a partir de 2026, tras la decisión del Gobierno de actualizar los coeficientes aplicados en el cálculo de la plusvalía municipal. Este ajuste, presentado oficialmente como una revisión técnica, supondrá en la práctica un significativo incremento en el impuesto que pagan los propietarios al vender sus inmuebles, con aumentos que en muchos casos alcanzarán el 30% y hasta el 40%.
¿Qué es la plusvalía municipal y cómo cambia?
La plusvalía municipal es un tributo local que grava el supuesto incremento de valor del suelo urbano desde que se adquirió la propiedad hasta su transmisión. A diferencia de otros impuestos, no se calcula sobre el precio de mercado, sino sobre el valor catastral del suelo, al que se aplica un coeficiente que depende de los años de posesión del inmueble. Finalmente, sobre esa base se aplica el tipo impositivo fijado por cada ayuntamiento, que puede alcanzar hasta el 30%.
El cambio previsto para 2026 afectará directamente a los coeficientes, clave en la determinación de la base imponible. Un simple aumento de estos coeficientes puede disparar el importe a pagar, incluso aunque el propietario no haya obtenido un beneficio real con la venta.
Las subidas más acusadas en transmisiones entre 7 y 15 años
La actualización de coeficientes se concentrará especialmente en los periodos de tenencia más habituales en el mercado inmobiliario español, es decir, viviendas que se venden entre los siete y los quince años desde su adquisición. Esto impacta directamente a familias que cambian de residencia por motivos laborales, familiares o económicos.
- En estos tramos, el coeficiente máximo puede incrementarse más de un 35% respecto a los valores actuales.
- Por ejemplo, una vivienda con un valor catastral de suelo de 100.000 euros y vendida tras nueve años, pasará de tributar con un coeficiente de 0,15 (15.000 euros de base imponible) a uno de aproximadamente 0,21 (21.000 euros de base).
- Con un tipo municipal del 30%, el impuesto a pagar subirá de 4.500 a 6.300 euros, es decir, un 40% más, por la misma operación.
Este efecto se generalizará en la mayoría de las transmisiones realizadas antes de los quince años de tenencia, que suponen la mayor parte de las operaciones de compraventa en España.
Alivio limitado para tenencias de largo plazo
Los coeficientes solo se reducen ligeramente a partir de los diecisiete años de posesión del inmueble, con descensos que pueden llegar hasta un 12,5%. Sin embargo, este alivio afecta a un número reducido de propietarios y no compensa el endurecimiento global del impuesto para la mayoría de las familias.
Justificación oficial y críticas al impacto
El Gobierno argumenta que esta actualización busca combatir la especulación en el mercado inmobiliario. No obstante, el diseño del nuevo sistema no diferencia entre grandes inversores y pequeños propietarios. Así, una familia que vende su vivienda habitual tras diez o doce años afrontará un incremento fiscal mucho mayor que quien ha mantenido la propiedad durante décadas.
Esta medida penaliza la movilidad residencial y aumenta la carga fiscal sobre el contribuyente medio, en un contexto donde la vivienda ya soporta una presión impositiva considerable.
La carga fiscal total de vender una vivienda
A la subida de la plusvalía municipal se suma el impuesto estatal sobre la ganancia patrimonial, que en el IRPF grava los beneficios de la venta con tipos que oscilan entre el 19% y el 26%. El resultado es que vender una vivienda se vuelve cada vez más costoso, incluso cuando apenas ha habido una revalorización significativa del inmueble.
- Existe la posibilidad legal de optar por el cálculo de la ganancia real, e incluso pagar cero si se demuestra que no ha habido incremento de valor.
- Sin embargo, en la práctica, la mayoría de los ayuntamientos aplican el método objetivo, especialmente cuando los coeficientes son tan elevados como los previstos para 2026.
Un catastrazo encubierto aprobado por decreto
La actualización de la plusvalía municipal prevista para 2026 no supone un mero ajuste técnico, sino un auténtico catastrazo fiscal que incrementa de manera sustancial la presión sobre la venta de viviendas en España. El endurecimiento recae principalmente sobre propietarios que venden en plazos normales y añade más rigidez a un mercado inmobiliario ya tensionado.
La aprobación de esta medida por decreto y sin la existencia de nuevos Presupuestos confirma que la vivienda sigue siendo una de las principales fuentes de recaudación tanto para el Estado como para los ayuntamientos.
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