Nuevo índice de Alquiler Seguro dispara las rentas por encima del IPC y agita el mercado

Alquiler Seguro crea un índice basado en Idealista que eleva las rentas por encima del IPC

El mercado del alquiler en España ha experimentado una transformación significativa en los últimos años, marcada por la proliferación de índices de referencia alternativos al tradicional Índice de Precios al Consumo (IPC). Uno de los más controvertidos es el ARCA, desarrollado por la empresa Alquiler Seguro, que ha generado debate por su impacto en la actualización de las rentas y su relación con los precios publicados por los grandes portales inmobiliarios.

Un negocio integral y un índice propio

Alquiler Seguro se ha consolidado como un actor integral en el sector del alquiler, abarcando desde la gestión de pólizas y reparaciones hasta la administración de suministros. En su afán por diferenciarse y ofrecer un marco propio para sus operaciones, la compañía ha creado el ARCA (Actualizador de la Rentas de Contratos de Alquiler), un índice destinado a revisar anualmente las rentas de los inquilinos.

El ARCA se fundamenta en la Ley de Arrendamientos Urbanos, que permite actualizar la renta conforme a lo pactado entre las partes, y en la Ley de Desindexación de la Economía, que desde 2015 desvinculó la revisión de contratos públicos del IPC. Según Alquiler Seguro, el desarrollo del ARCA ha contado con la colaboración de técnicos, economistas y el portal inmobiliario Idealista, aunque sin detallar la metodología empleada.

Composición y funcionamiento del índice ARCA

La fórmula del ARCA, publicada por la empresa, combina tres variables principales:

• El importe medio de las rentas firmadas en el mes (10%).
• El importe medio de todas las rentas vigentes (20%).
• El importe medio de una “muestra representativa” de anuncios de Idealista (70%).

Sin embargo, la compañía no detalla cómo se selecciona esa muestra, lo que ha suscitado críticas entre expertos y colectivos de inquilinos.

Un índice que supera ampliamente al IPC

Durante el último año, el ARCA ha mostrado incrementos muy superiores al IPC general. En septiembre, se situaba en un 4,95%, pero llegó a alcanzar máximos históricos del 6,26% en noviembre de 2024 y del 6,25% en mayo de 2025. Estas cifras casi duplican e incluso triplican la inflación registrada en esos mismos periodos, que osciló entre el 2% y el 2,9%.

La única excepción se produjo durante la pandemia, cuando el ARCA llegó a registrar valores negativos. Sin embargo, desde mediados de 2021 ha mantenido una tendencia alcista, superando de manera constante tanto al IPC como a otros índices oficiales como el Índice de Garantía de Competitividad (IGC) y, más recientemente, el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV).

Críticas por el uso de precios de portales inmobiliarios

Expertos del sector advierten que los precios publicados en los principales portales inmobiliarios, como Idealista o Fotocasa, superan en más de un 30% a los precios reales acordados en los contratos de alquiler. Javier Burón Cuadrado, gerente de la empresa pública de vivienda de Navarra, y Jaime Palomera, investigador del Instituto de Investigación Urbana, coinciden en señalar que la metodología del ARCA, al basarse mayoritariamente en datos de anuncios, tiende a inflar artificialmente la actualización de las rentas.

Palomera subraya que Alquiler Seguro no es la única empresa que ha creado un índice propio, aunque sí la que más lo publicita. Además, recuerda que las administraciones públicas también han diseñado sus propios referentes, empleando información fiscal, catastral o de fianzas, aunque considera que estos índices son igualmente mejorables.

Conflicto de interés y falta de transparencia

La utilización de precios de oferta y la falta de claridad sobre la selección de la muestra han generado suspicacias sobre un posible conflicto de interés. Los portales inmobiliarios, denominados por algunos expertos como “outlets de anuncios”, se benefician directamente del incremento de los precios, ya que sus comisiones se calculan en función del importe final de los alquileres.

Carlos Castillo, abogado del Sindicato de Inquilinas, cuestiona la legitimidad de estos índices “a la carta” y la existencia de una verdadera negociación entre las partes. Por su parte, Alquiler Seguro defiende el ARCA como una herramienta “más precisa” y vinculada directamente al mercado, en contraposición al IPC, que consideran un indicador demasiado generalista.

Cambios legislativos y adaptación de contratos

La reciente Ley por el Derecho a la Vivienda, en vigor desde enero de 2025, ha impuesto la utilización obligatoria del IRAV para la revisión de las rentas en nuevos contratos. Entre 2022 y 2024, se utilizó el IGC cuando los contratos no especificaban un índice concreto. El IRAV establece como referencia el valor mínimo entre la tasa anual del IPC, la del IPC subyacente y una tasa ajustada.

A pesar de estos cambios, Alquiler Seguro sigue aplicando el ARCA en los contratos previos a la entrada en vigor de la nueva ley. En los contratos más recientes, la empresa ha incluido cláusulas que limitan la variación de la renta al IPC, en cumplimiento de la normativa vigente durante la crisis inflacionaria derivada de la guerra en Ucrania.

Reacciones en el sector inmobiliario

La existencia del ARCA ha sorprendido incluso a profesionales con décadas de experiencia en el sector. José María Alfaro, presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias, reconoce no haber utilizado nunca este índice y recalca que la ley actual solo permite la actualización mediante el IRAV en la vivienda habitual.

Por el momento, Alquiler Seguro afirma cumplir estrictamente la legislación vigente y mantiene la publicación del ARCA en su página web. Sin embargo, la controversia sobre la representatividad y el impacto de estos índices en los precios del alquiler sigue abierta, en un contexto de alta tensión social y política en torno al acceso a la vivienda en España.